Конституционный суд (КС) РФ устранил неопределенность в норме Гражданского кодекса (ГК) РФ, которой при отсутствии гарантии на товар был установлен двухлетний срок для предъявления претензий продавцу в связи с обнаруженными после покупки недостатками имущества. Об этом говорится в новом постановлении КС РФ № 38-П/2026, опубликованном на его официальном сайте.

Протечки и затопления

Как следует из материалов дела, жительница Астрахани Надия Батракова в июне 2020 года заключила договор купли-продажи нежилого помещения на сумму более 5 миллионов рублей, в тот же день продавец и покупатель подписали передаточный акт, а переход права собственности был зарегистрирован несколько дней спустя.

«Впоследствии заявительница обнаружила недостатки приобретенной недвижимости, а именно систематическое затопление помещения сточными, канализационными и дождевыми водами, поэтому в марте 2023 года она направила продавцу претензию с требованием о расторжении договора купли-продажи, но не получила ответа и обратилась в суд», — рассказали в пресс-службе КС РФ.

Первая инстанция сначала удовлетворила иск Батраковой, но в апелляции это решение было пересмотрено. Суд указал, что заявительница обратилась к продавцу по истечении предусмотренного пунктом 2 статьи 447 ГК РФ двухгодичного срока с момента заключения договора и передачи ей недвижимого имущества. Вышестоящие суды оставили это решение без изменений.

Не согласившись с такой позицией, заявительница обратилась в КС РФ с просьбой проверить конституционность вышеупомянутого положения, согласно которому требования, связанные с недостатками товара, могут быть предъявлены покупателем продавцу в пределах двух лет со дня передачи ему товара, что отличается от сроков исковой давности.

Неоднородный подход

КС РФ напомнил, что по общему правилу, в течение определенного периода продавец несет риск обнаружения в товаре недостатков. По мнению КС РФ, предусмотренный в отсутствии гарантии оспариваемой нормой двухлетний срок направлен на определение периода, обнаружение в течение которого скрытых недостатков товара дает основания для возложения неблагоприятных последствий на продавца. 

При этом КС РФ отметил, что юридическое значение факта обнаружения недостатков товара сопряжено с аспектом исчисления исковой давности.

«В момент обнаружения недостатков покупателю становится известно о нарушении его прав, и именно с этим моментом обычно связывается возможность использования законных способов защиты прав, которые подвержены течению сроков исковой давности. При этом в судебной практике сформировался неоднородный подход к сочетанию сроков выявления недостатков проданного товара и сроков исковой давности», — передает пресс-служба КС РФ позицию суда.

Также КС РФ обратил внимание на то, что продавец может не знать о недостатках, поэтому для справедливого сохранения интересов покупатель должен сообщить о них.

«Но оспариваемая норма по буквальному смыслу не отождествляет обнаружение покупателем недостатков товара с извещением продавца о них. Само по себе выявление покупателем недостатков проданного товара, не подтвержденное их юридически значимой фиксацией, может оставлять открытым вопрос о том, когда оно на самом деле состоялось», — говорится в материалах дела.

Таким образом, КС РФ признал, что спорное положение ГК РФ содержит неопределенность, не соответствует Конституции РФ, и обязал законодателя внести в него необходимые изменения.

Правоприменительные решения по делу заявительницы подлежат пересмотру.